Ábaco Arquitetura & Design Ambiental

Uma notícia veiculada hoje no Correio Braziliense vem jogar um balde de água fria no interesse social do programa Minha Casa, Minha Vida, e também dar uma pequena lição de microeconomia a todos. Segundo a notícia, os subsídios e financiamentos especiais do programa contribuíram para uma explosão nos preços de imóveis no Distrito Federal e entorno.

Não sou economista de formação, mas devo ter herdado algum gene econômico dos meus pais e avô. Na faculdade, procurei incluir uma matéria de microeconomia entre as minhas optativas. Uma das coisas que aprendi é que na economia capitalista, o livre-mercado sempre dá um jeito de contornar as tentativas do Estado de torná-lo menos livre.

No auge da hiperinflação, a resposta ao tabelamento de preços era a escassez. Outra coisa que aprendi é que o mercado é amoral, e isso vale tanto para os grandes, maus, perversos capitalistas, quanto para os lindos e bonzinhos consumidores. Quem nunca foi conivente com sonegação fiscal (com nota ou sem nota?) que atire a primeira pedra.

Natureza da demanda no mercado imobiliário

Muitos argumentos pertinentes podem ser levantados contra a irracionalidade e/ou a imoralidade do mercado imobiliário. Espigões desabitados nas cidades praieiras do Brasil enchem os bolsos de investidores.

Gabaritos e destinações de lotes são alterados nas câmaras de vereadores, transformando o que seria atividade econômica em politicagem e favorecimento.

Construtoras tendem a focar sua atuação em uns poucos padrões de moradia supostamente com maior demanda; apesar da maioria das pessoas que eu conheço (tanto arquitetos como leigos) se mostrarem insatisfeitas com a oferta, os corretores juram de pés juntos que “o mercado não comporta” divergências. (“O mercado não comporta” está para os corretores de imóveis assim como “fere o tombamento” está para os arquitetos e “canja de galinha com água de coco” está para os médicos: todos mantras invocados a torto e a direito para evitar de pensar muito sobre um assunto).

Por essas e outras, o apelo à intervenção estatal (seja ela municipal, estadual ou federal) na gestão urbana e habitacional tem uma aura de legitimidade que não depende do seu efetivo sucesso ou fracasso na intervenção. Se o mercado imobiliário é esse pandemônio, nada mais natural do que tentar regulá-lo. Ainda mais que vários aspectos do desenvolvimento urbano são atribuições naturais do Estado, dificilmente podendo ser remetidas à iniciativa privada: definição dos grandes eixos de circulação, implantação de redes de infra-estrutura e saneamento, etc. Se o ambiente urbano já é em grande parte necessariamente influenciado pelo Estado, por que não estender a atuação deste à correção das disfunções do mercado imobiliário?

Sonho da casa própria

Essa premissa aparentemente inocente é a base teórica do programa Minha casa, minha vida, instituído pelo governo federal como parte do Programa de Aceleração da Candidata, digo, do Crescimento.

Um dos aspectos do programa foi cumprido com folga. O subsídio à construção de imóveis novos ajudou o setor da construção civil a se recuperar rapidamente da crise global de 2008. Já o aspecto social ficou devendo.

Por que isso acontece? A moradia, como explica a microeconomia, é uma demanda pouco elástica, ao menos na atual realidade sócio-cultural brasileira. Quem tem recursos para comprar a casa própria, no Brasil de hoje, via de regra vai comprar. É o famoso “sonho da casa própria”, e é isso que significa a demanda ser inelástica: ela tem que ser satisfeita a qualquer custo, não importa se isso empatar quase todo o orçamento familiar.

Outro caso de demanda inelástica, ao menos em Brasília, é o da gasolina e do álcool; nosso cidadão com cabeça, tronco e rodas dificilmente consegue escapar da sua dependência pelo automóvel. Por isso aquelas tolas campanhas que vão e voltam nas nossas caixas de e-mail, sobre boicotar tal ou tal posto, nunca vão dar resultado.

Um mercado onde a demanda é inelástica é um mercado dominado pelo fornecedor e não pelo consumidor. Não importa que “as distribuidoras sejam meia dúzia e os consumidores sejam milhares”, como proclama o e-mail de auto-ilusão automobilística. E quem domina o mercado tem poder para definir os preços.

Como assim? Num mercado onde a demanda é elástica, por exemplo o de chiclete, se todos os fornecedores cobrarem caro, os consumidores podem simplesmente parar de comprar chiclete por uns tempos. Se isso acontecer, haverá muita oferta e pouca procura: o preço tenderá a baixar. Reciprocamente, se houver muita procura e pouca oferta, o preço sobe. (Se o preço não puder subir, como foi o caso na época do tabelamento, a tendência é a oferta diminuir mais ainda, por falta de interesse em se investir num mercado menos lucrativo; assim, perdem todos)

Num mercado inelástico essa relação entre oferta e procura não funciona tão bem. Os preços podem subir sem que haja necessariamente uma demanda maior que a oferta. Em Brasília, por exemplo, temos um boom imobiliário perene. Mesmo assim, nunca houve nem há perspectiva de haver queda nos preços. E isso nada tem a ver com o notório déficit habitacional brasileiro. O mais novo bairro “classe A” de Brasília, o setor Noroeste, teve o preço estimado (pelos corretores) do metro quadrado multiplicado por cinco entre a aprovação do projeto urbanístico e a licitação dos lotes. Que me conste não há nenhum déficit habitacional da classe A, e a aquisição de imóveis para fins especulativos é uma demanda plenamente elástica.

Devido ao mercado imobiliário habitacional ser inelástico, as pessoas que têm um “sonho da casa própria” realista (da classe média para cima) não abrem mão do sonho quando sua renda familiar deixa de corresponder ao padrão de moradia desejado (seja porque a renda diminuiu ou o preço aumentou). Apenas uns poucos vão morar de aluguel como opção de vida. Se preciso, os sonhadores da casa própria vão se empilhar em apartamentos menores ou mal localizados, mas hão de comprar a casa própria.

Efeito do Minha Casa, Minha Vida sobre o mercado imobiliário

O que acontece, então, quando o governo injeta dinheiro nesse mercado, na forma de subsídio direto e de juros mais atraentes?

Uma resposta é: depende do nível de renda contemplado. Para a classe A, a resposta pode ser: comprar (mais) um apartamento para investir/alugar. Para as classes B e C, pode ser: comprar uma casa maior ou com uma localização melhor. Para a classe D, pode ser: deixar de morar de aluguel e/ou num assentamento irregular, e comprar uma casa própria legalizada. A classe E continua ficando de fora por não ter onde cair morta, muito menos onde cair viva.

Com mais demanda por moradia em todas as classes, o preço tende a subir. Já que a oferta é condicionada à disponibilidade de terrenos e ao direito de construir segundo a legislação municipal, ela não pode crescer à vontade para suprir a demanda. Logo, não há chance de haver um novo equilíbrio no mesmo preço antigo.

Conseqüências nefastas

Resultado: quanto mais dinheiro o governo joga no mercado imobiliário, seja do lado das construtoras ou do lado dos compradores, mais os preços tendem a subir, anulando os benefícios dessa gastança. Ora, esse dinheiro que o governo está aplicando no mercado vem do seu, do meu, do nosso imposto. Ou seja: estamos pagando impostos para que o governo nos devolva o dinheiro na forma de subsídios, num processo que eleva o preço da moradia. Resultado final: o cidadão apenas recebe de volta o dinheiro que perdeu na forma de impostos, e ainda tem que pagar mais caro pela casa própria no final da história. Isso, senhoras e senhores, é que é interesse social.

Quem ganha com isso? O governo (e a candidata do governo), afinal a maior parte da população já está resignada aos altos impostos e ao alto preço dos imóveis, e só percebe no programa Minha Casa, Minha Vida o lado do benefício, sem ligar esse benefício ao ônus do outro lado (impostos altos e aumento do preço dos imóveis). Além disso, ganham também as construtoras, que além de aumentarem a produção, ainda cobram mais caro pelos imóveis.

Esse é um caso específico, mas não é nem de longe o único em que a intervenção do Estado na esfera urbana tem conseqüências nefastas. Se é verdade que o mercado imobiliário tem seus grandes pecados, temos que reconhecer também a parcela de culpa do setor público. Várias políticas bem-intencionadas (e outras nem tanto) distorcem o mercado em detrimento dos cidadãos.

É evidente que o papel do Estado na urbanização é insubstituível. Isso não quer dizer que uma maior intervenção do Estado é sempre a melhor receita para resolver problemas; às vezes o Estado é que é o próprio problema. O Minha Casa, Minha Vida é um dos programas de transferência de renda no atual governo. Só que a renda está sendo transferida do bolso do contribuinte para o das construtoras.

Caveat

Por sinal: não estou criticando a existência do “sonho da casa própria”, nem os sacrifícios que as pessoas fazem para realizá-lo. É natural de qualquer sociedade ter princípios e exigências quanto ao status social e auto-imagem de seus membros. No Brasil de hoje a casa própria é um desses apetrechos quase indispensáveis à classe média, seja pela aparência externa (status) ou gratificação pessoal (auto-imagem). Podemos aceitá-lo ou criticá-lo enquanto opção de vida de cada um, mas enquanto fenômeno social e econômico do presento, é preciso reconhecer sua existência e importância.